ரியல் எஸ்டேட் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி பார்க்க வேண்டியது என்னென்ன?

 

ரியல் எஸ்டேட் ( Real estate power of attorney ) முதல் பங்குச் சந்தை வரை பல இடங்களில் அடிக்கடி அடிபடும் வார்த்தை பவர் ஆஃப் அட்டர்னி, அதாவது அதிகாரப் பத்திரம். இதை சரியாக பயன்படுத்தாவிட்டால், குளறுபடிதான் மிஞ்சும். இந்த குளறுபடிகளில் சிக்காமல் இருக்க, அது பற்றி முழுமையாகப் புரிந்துகொள்வதுதான் ஒரே வழி. அதிகாரப் பத்திரத்தை யார், யாருக்கு தரலாம்? எந்த நிலைமையில் தரலாம்? அதன் செயல்பாடுகள் என்ன? என பல்வேறு கேள்விகளுக்கு விளக்கமாக பதில் தந்தார் வழக்கறிஞர் என்.ரமேஷ்.

”வியாபார நோக்கில் ஒருவர் பல செயல்களை செய்ய முற்படும்போது, ஒவ்வொரு வேலையையும் அவரே முன்னின்று செய்ய முடியாது. அந்த நிலையில், அவர் சார்பாக அந்த வேலையைச் செய்ய நியமிக்கப்படுபவர் ஏஜென்ட் அல்லது முகவர் என்று அழைக்கப்படுகிறார். இந்த ஏஜென்டுக்கு குறிப்பிட்ட செயலை செய்வதற்கு எழுத்து மூலம் அதிகாரம் தருவதே அதிகாரப் பத்திரம்.

இப்படி தரப்படும் அதிகாரப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்வது கட்டாயமில்லை. எடுத்துக்காட்டாக, பங்குகளை வாங்க/விற்க, தனிநபரின் சார்பாக பங்கு வர்த்தகத்தில் ஈடுபட புரோக்கிங் நிறுவனங்களுக்கு தரப்படும் அதிகாரத்தைப் பதிவு செய்யத் தேவை இல்லை. ஆனால், அசையாச் சொத்தை விற்க/வாங்க ஒருவரை முகவராக நியமிக்கும்போது அவருக்குத் தரும் அதிகாரத்தைப் பதிவு செய்வது அவசியம்.

பொது அதிகாரப் பத்திரம் ரியல் எஸ்டேட்

ஒரு குறிப்பிட்ட காரியம் தொடர்பான எல்லா வேலைகளையும் செய்வதற்குக் கொடுக்கப்படுவது பொது அதிகாரப் பத்திரம். அதாவது, தொழில் தொடர்பான தொடர்புகள், விண்ணப்பம் செய்து  அனுமதி வாங்குவது, விற்பனை செய்வது போன்ற பல வேலைகளை செய்வதற்கு வழங்கப்படுவது இந்த பொது அதிகாரப் பத்திரம்.

பதிவு செய்வது!

அசையாச் சொத்துக்களை பொறுத்து அதிகாரம் வழங்கப்படும்போது, இந்த அதிகாரத்தைப் பதிவு செய்ய வேண்டியது அவசியம். மற்ற விஷயங்களுக்கு வழங்கப்படும் பொது அதிகாரப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்ய வேண்டிய அவசியமில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் சிறப்பு அதிகாரப் பத்திரம்!

ஒரு குறிப்பிட்ட செயலை மட்டும் செய்ய அனுமதி அளிப்பது சிறப்பு அதிகாரப் பத்திரம். ஒரு குறிப்பிட்ட வழக்கில் நீதிமன்றத்தில் சாட்சியம் அளிக்க அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட வேலை மட்டும் செய்ய என்கிறபோது சிறப்பு அதிகாரப் பத்திரம் அளிக்கலாம். அந்த செயல் முடிந்ததும் அதிகாரம் முடிவு பெறும். இதையும் பதிவு செய்ய வேண்டிய கட்டாயமில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி எத்தனை நபர்களுக்கு தரலாம்?

ஒருவர் எத்தனை பேருக்கு  வேண்டுமானாலும் பவர் தரலாம். குடும்ப உறுப்பினர்கள் அல்லது மூன்றாவது நபர் என யாருக்கு வேண்டுமானாலும் தரலாம்.

பவர் கொடுத்தபின் நாமே நேரடியாக அந்த செயலை செய்ய முடியுமா? என சிலர் கேட்கிறார்கள். அதிகாரம் கொடுப்பதால் உரிமையாளரது உரிமை எந்த வகையிலும் பறிபோகாது. உதாரணமாக, ஒரு வீட்டை விற்பதற்கு ஒருவருக்கு அதிகாரம் தந்திருந்து, அவர் அந்த வீட்டை விற்கத் தாமதமாகிற நிலையில், அவருடைய அதிகாரப் பத்திரத்தை ரத்து செய்து விட்டுத்தான் அந்த வீட்டை விற்க வேண்டும் என்பதில்லை.

பவர் கொடுக்க/வாங்க தகுதிகள்!

பவர் கொடுப்பவரோ அல்லது வாங்குபவரோ இருவரும் மேஜராக இருக்க வேண்டும். 18 வயதுக்கு கீழ் இருப்பவர்கள் பவர் கொடுக்கவோ/வாங்கவோ முடியாது. மனநிலை தவறியவர்கள், நொடித்து போனவர்களும் ஒப்பந்தத்தில் ஈடுபட முடியாது. அவ்வாறு இருப்பவர்கள் பவர் கொடுத்தாலோ, பெற்றாலோ செல்லாது. நிறுவனங்கள், டிரஸ்ட்டுகள், அமைப்புகள் போன்றவை பவர் கொடுக்க/வாங்க அந்த நிறுவனத்தின் சார்பாக உரிமையுடைய நபர் மேற்கொள்ளலாம்.

எப்படி பதிவு செய்வது?

அசையாச் சொத்துக்கள் எந்த ஊரில் உள்ளதோ, அந்த பகுதியில் உள்ள பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யலாம். இதற்கு பவர் தருபவர் நேரே வந்து பதிவாளர் முன்பு ஆஜராகி அந்த அதிகாரப் பத்திரத்தில் கையெழுத்திட வேண்டும். முன்பு இந்த பத்திரத்தை எங்கு வேண்டுமானாலும் பதியலாம் என்றிருந்தது. இதனால் பல முறைகேடு நடந்ததைத் தொடர்ந்து இந்த முறை ஒழிக்கப்பட்டு இருக்கிறது.

ஒருவருக்கு மேல் பவர் தந்தால்?

ஒரு சொத்தை விற்பதற்கு பலருக்கும் அதிகாரம் தரலாம். ஆனால், அப்படி தருவதை அனைவருக்கும் தெரியப்படுத்த வேண்டும். எந்த முகவர் முதலில் செயல்பட்டு அந்த சொத்தை விற்பனை செய்தாலும் உடனே அந்த விவரத்தை மற்ற அனைத்து முகவர்களுக்கும் தெரிவிக்க வேண்டியது அவசியம்.

வில்லங்கச் சான்று!

முன்பு இருந்த விதிமுறைகள்படி சொத்து தொடர்பான வில்லங்கச் சான்றிதழில் அதிகாரம் கொடுக்கப்பட்ட விவரங்கள் இருக்காது. ஆனால், சமீப மாற்றங்கள்படி வில்லங்கச் சான்றிதழில் அதிகாரம் காட்டப்படுகிறது, அதனால் சொத்து தொடர்பாக யார் யாருக்கு அதிகாரம் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது போன்ற விவரங்கள் தெரிந்துவிடும்.

ரத்து செய்வது!

ஒருவருக்கு கொடுத்த அதிகாரத்தை ரத்து செய்வதற்கு நமக்கு உரிமை இருக்கிறது. ஆனால், ரத்து செய்த விஷயத்தை முகவருக்கு தெரியப்படுத்த வேண்டும். உதாரணமாக, ஒரு வீட்டை விற்பதற்கு ஒருவருக்கு அதிகாரம் கொடுத்ததை ரத்து செய்துவிட்டால், உடனே முகவருக்குத் தெரியப்படுத்த வேண்டும். அதிகாரம் வாங்கியவருக்குத் தெரியாமல் நேரடியாக சொத்தை விற்பனை செய்யும்பட்சத்தில் அவரும் வேறொருவருக்குச் சொத்தை விற்பனை செய்ய முயற்சி செய்வார். அதனால் விளையும் குழப்பங்களுக்கு அதிகாரம் கொடுத்தவரே பொறுப்பேற்க வேண்டும்.

எழுத்துப்பூர்வமாகத் தரப்படும் அதிகாரப் பத்திரங்களை மற்றொரு எழுத்துப்பூர்வமான அதிகார ரத்து பத்திரம் மூலம்தான் ரத்து செய்ய முடியும். அப்படி செய்யப்படாத நிலையில் அதிகாரம் ரத்து ஆகாது.

செல்லுபடியாகும் காலம்!

ஒரு செயலைச் செய்ய மட்டுமே கொடுக்கப்பட்டிருக்கும் அதிகாரம், அந்த வேலை முடிந்ததும் தானாகவே முடிவுக்கு வந்துவிடும். குறிப்பிட்ட காலம் வரை மட்டுமே அதிகாரம் செல்லும் என குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால் அந்த காலம் வரை மட்டுமே செல்லுபடியாகும். அவ்வாறு குறிப்பிடவில்லை எனில், அந்த செயல் முடியும் வரை அல்லது அதிகாரம் ரத்து செய்யும் வரை செல்லுபடியாகும். அதிகாரம் கொடுத்தவர் அல்லது பெற்றவர் இருவரில் யார் இறந்தாலும் அதிகாரம் தானாக ரத்தானதாகக் கருதப்படும்.

கட்டணங்கள்!

அசையாச் சொத்தின் விற்பனை தொடர்பான முத்திரை தீர்வை 100 ரூபாய். பதிவுக் கட்டனம் 10,000 ரூபாய். இதுவே குடும்ப உறுப்பினர்களுக்குள் அதாவது, பெற்றோர்/பிள்ளைகள்/உடன்பிறப்புகள்/கணவன்/மனைவி போன்றவர்களுக்கு அதிகாரம் கொடுக்க பதிவுக் கட்டணம் 1,000 ரூபாய்.

பொது அதிகாரப் பத்திர கட்டணம் (பிற காரணங்கள்)

முத்திரைத் தீர்வை: 100 ரூபாய்

பதிவுக் கட்டணம் 50 ரூபாய்.

பணப் பரிமாற்றம்!

அதிகாரப் பத்திரத்திற்கு ஈடாக பணமோ, பொருளோ செலுத்தப்பட்டதாக அல்லது செலுத்தியதாக இருந்தால் அது கிரயமாகக் கருதப்படும். அதற்குரிய முத்திரைத் தீர்வை கணக்கிடப்படும்.

அதிகாரத்தை மாற்றம் செய்வது!  

ஒருவருக்கு கொடுக்கப்படும் அதிகாரத்தை அவர் மற்றொருவருக்கு மாற்றித் தரமுடியாது. அவ்வாறு செய்யலாம் என அதிகாரப் பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டிருந்தால் மட்டுமே அதை செய்ய முடியும். அவ்வாறு சொல்லப்படவில்லை என்றால் ஒரு முகவர் அவர் சார்பாக இன்னொருவரை  நியமிக்க முடியாது.

அதிகாரங்கள்!

பவர் வாங்கியவர் அந்த காரியம் தொடர்பாகச் செய்யும் எந்த வேலைகளும் பவர் கொடுத்தவரைக் கட்டுப்படுத்தும். இதனால் விளையும் லாப, நஷ்டங்களுக்கு அதிகாரம் தருபவர் பொறுப்பேற்க வேண்டும்.

சட்டரீதியாகப் பார்த்தால், பவர் பெற்றவர் செய்யும் வேலைக்கு தனியாகச் சம்பளம் அல்லது கூலி பெற்றுக்கொள்ள உரிமை உண்டு. இவற்றை எல்லாம் சரியாகப் புரிந்துகொண்டு அதிகாரப் பத்திர நடவடிக்கைகளில் இறங்க வேண்டும்”  என்று முடித்தார் வழக்கறிஞர் ரமேஷ்.

பவர் கொடுத்தபிறகு, அதை ரத்து செய்யும்வரை உஷாராக இல்லாவிட்டால் நாம் பிரச்னையில் சிக்கிக்கொள்ளவே நிறைய வாய்ப்புண்டு என்பதை மட்டும் மறந்துவிடாதீர்கள்.